Het juridisch kader voor aannemers in België
De bouwsector is een van de meest gereguleerde sectoren in België. Vijf wetten bepalen hoe je contracten en voorwaarden er moeten uitzien:
- Boek 5 nieuw Burgerlijk Wetboek (verbintenissenrecht, sinds 1 januari 2023): aansprakelijkheid, ontbinding, schadebeding.
- Art. 1792 en 2270 oud BW: tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken.
- Wet Breyne (9 juli 1971): bescherming van de bouwheer bij sleutel-op-de-deur en verkopen op plan.
- Boek XIX WER: regels rond schadebedingen en herinneringen bij particulieren.
- Wet betalingsachterstand handelstransacties: maximum betaaltermijn van 60 dagen tussen aannemer en bouwheer-ondernemer.
Meerwerken, hét pijnpunt van elke werf
Negen op de tien aannemersgeschillen draaien om meerwerken die mondeling werden gevraagd en achteraf betwist worden. De wet (art. 1793 oud BW) is streng: voor bouwwerken in aanneming aan een vast bedrag, moet elk meerwerk schriftelijk worden overeengekomen, met vermelding van de prijs. Onze voorwaarden voorzien dat een sms, WhatsApp-bericht of mailbevestiging volstaat, mits opgevolgd door een uitvoeringsbon. Zo bewaar je flexibiliteit én juridische zekerheid.
Voorlopige en definitieve oplevering
De oplevering is hét scharniermoment in elk bouwproject. Bij de voorlopige oplevering aanvaardt de bouwheer het werk (behoudens zichtbare gebreken op de PV). Vanaf dat moment start de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken. Bij de definitieve oplevering (typisch 1 jaar later) eindigt de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Onze voorwaarden voorzien duidelijke spelregels: stilzwijgende aanvaarding bij ingebruikname, korte termijn voor opmerkingen, schriftelijke PV.
Tienjarige aansprakelijkheid, hoe ver gaat ze?
De tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 oud BW, art. 5.151 nieuw BW) is van openbare orde: je kan er als aannemer niet vooraf van afwijken. Ze geldt voor gebreken die de stabiliteit of soliditeit van het gebouw aantasten. Voor andere (lichte verborgen) gebreken kan de aansprakelijkheid contractueel beperkt worden tot 6 maanden of 2 jaar, mits duidelijk bedongen. We schrijven die clausules zo dat ze juridisch overeind blijven én commercieel verkoopbaar zijn.
Wet Breyne, wanneer geldt ze?
De Wet Breyne beschermt particuliere bouwheren bij woningbouw, op voorwaarde dat:
- Het gaat om een te bouwen of in aanbouw zijnde woning;
- De aannemer zich verbindt tot een vaste prijs;
- De aannemer minstens twee soorten werken op zich neemt (ruwbouw, dakwerk, sanitair, elektriciteit);
- Of de bouwheer ook de grond koopt van dezelfde tegenpartij.
Onder de Wet Breyne ben je verplicht: een schriftelijke overeenkomst, betalingsschijven volgens vordering, voltooiingsverzekering, vermelding van straf- en vertragingsbedingen. Een verkeerde clausule maakt de hele overeenkomst aantastbaar, met grote financiële gevolgen.
Verzekeringen die je voorwaarden moeten vermelden
- BA Exploitatie: dekt schade aan derden tijdens de werken.
- ABR-polis (Alle Bouwplaatsrisico's): dekt schade aan het bouwwerk zelf tijdens uitvoering.
- Decennale verzekering: sinds de wet Peeters-Borsus verplicht voor de tienjarige aansprakelijkheid.
- Beroepsaansprakelijkheid: voor ontwerpfouten of advies.